Amennyiben befektetési eredményét szeretné maximalizálni, vagyis nagy kedvezménnyel vásárolni, majd az apartmentek kiadásából származó évi 20%-os profitot realizálni, ebből a célból ajánljuk Service Apartment–Szálloda Programunkat.
Hasznosítási céllal kínáljuk értékesítésre  az egyenként 4 db studió lakásból álló, összesen 193 négyzetméteres, service apartment lakást.A lakások egységes arculattal jelennek meg, berendezésük 5 csillagos szálloda berendezésének megfelelően modern-contemporary design lesz. A Tropical Dream Service Apartment működtetését egy szálloda működtetéséhez hasonlóan kívánjuk megvalósítani. A Tropical Dream Service Apartmentek tulajdonosai a megalapításra kerülő Tropical Dream Service Apartment Management cégből is részesednek a megvásárolt Service Apartmentjeik arányában.

Piaci környezet: Az ingatlan hasznosításánál egyik legfontosabb tényező a kihasználtság, vagyis a service apartment fizető vendégekkel való folyamatos megtöltése, amely Pattaya sajátos szórakoztató jellegére tekintettel kevésbé szezonfüggő a többi thaiföldi desztinációhoz képest.
Egyébként a szezonok a következőképpen határozhatók meg, amelyet a bérleti díj árában érvényesíteni lehet: High szezon novembertől április végéig, ezen belül a Peak (Csúcs) szezon december 20 és január 10 között, Low szezon májustól októberig tart.A turizmus egész éven át magas értéken mozog, a főszezonban  elsősorban  Európából, Közel Keletről és Amerikából,a low szezonban pedig Japánból, Koreából és Ausztráliából érkeznek turisták. Pattayán az átlagos tartózkodási idő 4 nap.

A Tropical Dream Service Apartment marketingjét 6 hónappal a Service Apartment elkészülte előtt tervezzük elkezdeni, célcsoportokra szabottan.

1. célcsoport : Corporate client - Pattayától északra található Délkelet-Ázsia egyik legnagyobb kikötője, Laem Chabang, a köré települő ipari zónák- Hemmaraj, Amata Nakorn, Amata City, Pinthong- 10.500 külföldit alkalmaznak, főként európai, japán, amerikai és ausztrál mérnököket. Ennek a célcsoportnak az eléréséhez egy sales managert kivánunk alkalmazni, aki az elkészült Service Apartment-os tájékoztatókkal felkeresi a gyárakat és a kontakt személyeken keresztül kiajánlja a Tropical Dream Service Apartment szolgáltatásunkat.
2. célcsoport: Destination Management Company - Helyi ügynökökkel való kapcsolatteremtés.

 

1. célcsoport: Free Individual Travellers - Azok a turisták, akik saját maguknak foglalják a szállásukat, a közvetlen foglalás esetén részünkre történő telefonos és e-mail eléréssel, illetve online foglalással saját web oldalunkra , illetve az agoda.com oldaláról foglalva. A mindennapi élet viszonylagos olcsósága, a rendkívül kedvező klíma nem csak a turistákat vonzza, hanem azokat is, akik több hónapot itt töltenek az évből.

A Tropical Dream Service Apartment cégben, cégtársunk  a német állampolgárságú Mr Oliver Libutzki, a világ egyik legnagyobb internetes szállásfoglaló irodájának, az Agodának  ( www.agoda.com) az ázsiai igazgatója, aki átlagban napi 3 ezres ázsiai foglalást kezel, 120 fős csapatával. Mr Libutzki 7 évig dolgozott a TUI Asia Utazási Iroda vezérigazgatójaként.
A piac elemzésében, a menedzsment összeállitásában, a működés zavartalan megszervezésében, a folyamatos kihasználtság biztosításában tulajdonos társként működik közre.
A Service Apartmentünk promóciójában is az agoda.com cég nyújt segítséget,mivel a cég egymillió USD-t fizet havonta a google számára,hogy ha bárki interneten szállást keres az agoda.com jelenjen meg elsőként a keresőben.

További előnyünk, hogy jelenleg nincs a Prathamnak hegyen kiadó öt csillagos service apartment, a felmérések szerint pedig a turisták szívesebben választják a minden igényt maximálisan kiszolgáló  service apartmentet a luxus szállodával szemben.

Pattayai 4 és 5 csillagos szállás lehetőségek
Megnevezés Kategória THB/nap ártól Siam Bay View 4* 4 440 A- One Hotel 4* 4 440 Siam Bayshore 4* 5 430 Ravindra Resort 4* 6 010 Woodlands Site Hotel 5* 8 295 Dusit Resort 5* 8 070 Royal Cliff 5* 8 295 Sheraton Hotel 5* 10 530 Mariott Hotel 5* 13 800 Eravana The Hideaway Hotel 4* 18 600

A tervezett árbevétel adatait a pattayai 4 és 5 csillagos szálláslehetőségek áraihoz hasonlítottuk és igen kedvező áron kínáljuk szolgáltatásunkat, mindössze 2.600 THB/nap/48 nm átlag áron, vagyis a négycsillagos hotelekhez képest szinte féláron, amely bevezető áron évente csupán 200 THB-t tervezünk emelni, ezen árakkal messze alatta maradunk a a pattayai ötcsillagos szolgáltatást nyújtó szállás lehetőségeknek.

Pénzügyi környezet: Az ingatlan befektetés finanszírozása  az ingatlan vételár 50%-a saját forrásból, a fennmaradó 50% átadáskor saját forrásból, vagy jelzáloghitelből, melynek kamata jelenleg 6,5% .

Az éves nettó  működési bevétel és a vételár hányadosaként meghatározható megtérülés 5 év, átlagos 70 % -os kihasználtság esetén. ( A CBRE elemzői szerint a Pattayai szálláshelyek  90%-os kihasználtsággal működnek.)

Tervezett Árbevételek Thai Bahtban

Tervezett Árbevételek THB-ban*	193 nm (4 units)
	Napi	Havi	Éves
2010	10 400	197 600	1 976 000
2011	11 200	246 400	2 956 800
2012	12 000	276 000	3 312 000
2013	12 800	294 400	3 532 800
2014	13 600	312 800	3 753 600
Magyarázat	48 nm (1 unit)
2010	2600	19 nap (60%)	10 hó
2011	2800	22 nap(70%)	12 hó
2012	3000	23 nap(75%)	12 hó
2013	3200	23 nap(75%)	12 hó
2014	3400	23 nap(75%)	12 hó
Átlagos kihasználtság		22 nap(70%)
* VAT és Service Charge nélkül

A tervezett árbevétel növekedés évente 200 THB/48 nm, melyet hatékony marketing munkával kívánunk elérni. A reklám megjelenések, óriás plakátok, PR cikkek, média, internetes megjelenés hozzájárul a Service Apartment szolgáltatás megfelelő piaci bevezetéséhez, ennek ellenére az óvatosság elvét követve az első évben csak 60%-os kihasználtsággal kalkuláltunk. A következő évben 70%-os az azt követő években pedig 75%-os kihasználtsággal számoltunk.

Tervezett költségek Thai  Bahtban, 8 db 193 nm –es Service Apartmentre vonatkozóan

Személyi jellegű költségek
	Fő	Havi bér	Havi járulék	12 hó összesen	193 nm/év
Operating manager	1	50 000	400	604 800	75 600
Sales and marketing manager	1	25 000	400	304 800	38 100
Takarító	3	7 500	400	284 400	35 550
				1 194 000	149 250
Üzemeltetési költségek
		Havi ktsg		12 hó összesen	193 nm/év
Áram szolgáltatás		48 000		576 000	72 000
Víz szolgáltatás		9 600		115 200	14 400
Reklám,marketing		25 000		300 000	37 500
Könyvelési díj		18 000		216 000	27 000
Ügyvédi ktsg		12 000		144 000	18 000
Közös költség 40 THB/nm/hó		61 760		741 120	92 640
				2 092 320	261 540

A közös költség dija tartalmazza a management, recepciósok, biztonsági őrök,
kertészek, karbantartó költségeit, tehát ezeket a munkaköröket nem kell külön alkalmazni a Service Apartmenthez, hanem a Tropical Dream Condominium személyzetét használjuk. Igy a tervezett alkalmazotti létszám a Service Apartmenthez mindössze öt fő, amelyre helyi munkaerőt szeretnénk foglalkoztatni.
A munkabérek közterheinek aránya a bérekre vetítve töredéke az európai szintnek.

 Arra törekszünk, hogy a legmagasabb EU követelményeknek is megfeleljünk, melyet a műszaki igazgatónk, Jürgen Zimmermann, német mérnök szakértelme biztosít számunkra.

Az Európában már természetesnek számító és a még nálunk is újdonságnak minősülő épületgépészeti megoldásokat egyaránt megvalósítjuk. Minden ilyen eljárást annak szellemében alkalmazunk, hogy a későbbiekben az épület üzemeltetési költségeit a lehető legoptimálisabb szinten tarthassuk. Ilyen például a víz többszöri újrahasznosítására beépítendő rendszer is.

A feszített víztükrű, közel 1000 nm-es „infinity-edge” medencében már nem a korábban elterjedt klóros víztisztítást alkalmazzuk, hanem az Ausztráliában meghonosított „salt water system” rendszert vezetjük be. Ez - a klórral ellentétben -  rendkívül bőrbarát, gyermekek és allergiában szenvedők is nyugodtan igénybe vehetik. Ráadásul - a tengervízzel ellentétben - csupán 1%-os a sótartalma, így egyedülállóan selymes érzést nyújt. S mindezek az előnyök mellett a fenntartási költsége is jóval gazdaságosabb a hagyományos eljárásnál. 

A költségekkel kapcsolatban a helyi tényezőkre alapozott számításokat végeztünk.

 

5 éves átlagos üzleti eredmény Thai Bahtban, 193 nm-re vonatkozóan

Megnevezés	2010	2011	2012	2013	2014
Értékesités nettó árbevétele	1 976 000	2 956 800	3 312 000	3 532 800	3 753 600
Anyagjellegű ráforditások	261 540	274 617	288 348	302 765	317 904
Személyi jellegű ráforditások	149 250	156 713	164 548	172 776	181 414
Üzemi(üzleti) tevékenység e.	1 565 210	2 525 471	2 859 104	3 057 259	3 254 282
5 éves átlagos üzleti eredmény	2 652 265

Az anyag és személyi jellegű ráforditásoknál évi 5%-os emelkedéssel kalkuláltunk.
Plusz eredményt növelő tételek lehetnek még az internet használat díja, a reggeli és étkeztetés díja és taxi szerviz szolgáltatások díjai.
Az erőteljes marketingnek köszönhetően az árbevétel növekedési üteme 10-12 százalékos lehet, ami elsősorban az üzemi eredményben jelentkezik majd, mivel a marketingre fordított kiadások töredékei az árbevétel növekménynek.
Az eredmények igen pozitívak, komoly profit realizálható évente.

A Tropical Dream Service Apartmentek üzemeltetéséből származó árbevétel és költség elszámolás havonta történik a tulajdonosokkal, akik tulajdonrészük arányában részesülnek a mindenkori elszámolásra kerülő bevételből és költségből is.

A Service Apartment vásárlásának és működtetésének formája

A leendő tulajdonosok számára  fontos kérdés, hogy milyen üzleti formában vásárolják és működtessék ingatlanukat.
Működtetés és profitábilitás szempontjából is előnyösebb thai cég alapításával (amelyben ügyvédünk segítséget nyújt)
Thai cég alapitásakor a tulajdonrészek arányai: 49 % külföldi tulajdonrész és 51 % thai tulajdonrész. Az első hallásra számunkra szokatlannak tűnő tulajdonviszonyok kivédése érdekében a cég alapításakor az 51 % tulajdonrészt 2 vagy több thai tulajdonos között osztja el az ügyvéd, azért hogy egy thai természetes személy tulajdonában minél kevesebb tulajdoni hányad legyen. A thai tulajdonosokkal a cég alapitásánál azonnal aláíratnak egy úgynevezett háttérszerződést, amely dátum nélküli az azonnali tulajdonrésztransferről, annak érdekében,hogy ha bármilyen követelése lenne a céggel szemben érvényesitik a szerződést,amelyben lemond a tulajdoni hányadáról. A cégben kizárólagos aláíró a külföldi (magyar) tulajdonos , vagy az Ő meghatalmazottja, így az Ő ellenőrzése nélkül semmiféle tranzakció nem hajtható végre.

Több lakás bérbeadási céllal történő vásárlása esetén javasoljuk a thai cégre történő vásárlást, mivel ha több lakást magánszemélyként  szeretnénk bérbeadni a lakás tulajdonosának először Foreign Business License-t kell kérnie, a cég pedig tevékenységi köréből adódóan bérbeadhatja a lakásokat.

Thaiföldön nincs capital gain tax, vagyis tőkenövekedésből származó adó.
A sales tax: 0.01% a lakás felbecsült értéke, (amely általában az ár 50%-a) után, gyakorlatilag szinte nulla.
Thaiföldön nincs  ingatlan adó.

Aktuális gazdasági környezet: A globális pénzügyi válság Thaiföldön kevésbé érezteti hatását, mert a bankok főként thai tulajdonban vannak , a „szociális háló” kiadásai pedig nem terhelik meg az állami költségvetést.
A gazdaság alapjai erősek, a külföldi valutattartalékok szintje a tíz évvel ezelőtti 26 milliárd dollárral szemben jelenleg 100,5 milliárd dollár(négyszerese a magyar valutatartaléknak). A Franciaországnyi méretű Thaiföld jelentős szerepet játszik a nagy mennyiségű olcsó munkaerő, az átlagosnál gyorsabban fejlődő ipar, építőipar, rendkívül fontos szerepe van a turizmusnak, Thaiföld a térség legnagyobb élelmiszer importőre, a világ első számú rizs exportőre.
A régióban a legkedvezőbb üzleti környezettel rendelkező ország Thaiföld.
Egyike Ázsia leggyorsabban fejlődő gazdaságának. Magas szintű az oktatás, minőségi az egészségügyi ellátás, rendkívül jó Thaiföld infrastrukturális ellátottsága. Az ingatlanárak alacsonyabbak, mint a hasonló potenciállal rendelkező országokban. Az ingatlanbefektetések hozama messze meghaladja az európai átlagot, a beruházások átlagos megtérülési ideje rövidebb. Az adórendszer viszonylag egyszerű, a munkabérek közterheinek aránya a bérekre vetítve töredéke az európai szintnek.
Pattaya és a régió gyors fejlődését a keleti part kormányzati fejlesztési programja is segíti. Figyelemre méltó a világot érintő gazdasági válság közepette elért 2008-as GDP növekedés, amely 4,9%, az éves infláció 3,9% és a munkanélküliségi ráta 1,5%.

A 2008 decemberi repülőtéri tüntetés miatti negatív attitűd kiküszöbölésére az új Demokrata Párti Miniszterelnök Abhisit Vejjajiva elsőrendű feladatának tűzte ki a Thaiföldbe vetett bizalom visszaállítását, a thai gazdaság, export szektor és a turizmus élénkítését.
A 2009 évi export 5%-os növekedését, amely főként mezőgazdasági termékek exportja, erőteljes exporttámogatással kívánják elérni, valamint a thai élelmiszer kivitelt erősíteni, a globális gazdasági válság által kevésbé érintett országokba, Kínába, Indiába, Kelet-Európába, Afrikába .
A turizmus növekedésének támogatásához a reptéri illeték csökkentésével  és a vízumköltségek eltörlésével járul hozzá a kormány. A környező országokhoz képest, ahol diktatúra, vagy népi demokrácia az ország politikai berendezkedése stabilabb az Alkotmányos Monarchia rendszere. Az uralkodó, IX. Rama Király igen nagy tiszteletnek örvend. Az ország közbiztonsága nem csak a környező országoknál, de még az európai normáknál is jobb a buddhista vallásnak köszönhetően.

Több rendkívül színvonalas nemzetközi iskolát (Regent School, Pattaya International School) és kórházat (Bangkok Hospital-Pattaya, Pattaya International Hospital) és hatalmas bevásárló központokat (Mike, Royal Garden, Avenue) találunk a városban. 2009 január 23-án nyitotta meg kapuit Ázsia legnagyobb tengerparti bevásárlóközpontja a Central Festival.
A Mosoly Országába látogató turisták száma évről évre emelkedik a 2007-es évben 17.600.000 fő volt. Pattayára látogató turista 2006-ban 5 millió, 2007-ben 6 millió volt.  2006-ban több,mint 1 millió turista szállt meg 5 csillagos hotelekben, amely, 15%-os növekedést jelez az előző évhez.

Mivel Pattaya  látogatottsága nem szezonfüggő, úgy mint Phuket, Koh Samui és más thaiföldi üdülési desztináció, így a hotelek kihasználtsági mutatói nem tükröznek jelentősebb visszaesést.

Az elérhető bérleti díjban nagy szerepe van az ingatlan helyének, amely Pattaya legelegánsabb környékén épül fel, 4800 négyzetméteres telken, elegendő helyet biztosítva a csodálatos trópusi kertnek, helyet adva a közel 1000 négyzetméteres feszített víztükrű „ infinity edge” medencének, autóparkolóknak, valamint nagy szerepe van az épület, a lakások minőségének, a Tropical Dream ultra-modern design-ja, európai minőségű kivitelezése, szolgáltatásai: 24 órás portaszolgálat, recepció, fitnessz terem, étterem pool-bárral, kártyás beléptető rendszer, tisztító, takarító szolgálat, Tropical Dream saját limuzin szolgálat, tengerparti taxi service, mind-mind a lakók kényelmét szolgálják és érvényesíthetők a bérbeadás díjában.

A Tropical Dream Service Apartment egy valóban profitábilis befektetési lehetőséget kínál, mind az apartment értéknövekedése miatt, mind a hasznosítási lehetőség miatt.